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长租公寓行业“闹钱荒”险资能成“救星”吗

2019-12-04 12:34:18 作者:匿名 阅读量:1131

在“没有投机空间”的大基调下,长期租赁公寓近年来已成为房地产行业的“风口”。然而,“甲醛房”、“出租贷款”和“雷雨”等频繁的混乱严重阻碍了行业的发展。对于进入市场的企业来说,资本链的压力也一直挥之不去。专家表示,长期租赁公寓行业迫切需要完善制度设计,化解行业混乱,以吸引更多的长期资金进入良性循环。

长租行业的“资金短缺”

近年来,在政策的支持和需求的增长下,长期租赁公寓的业务越来越有希望。《2019年中国长期租赁公寓市场调查及消费者行为监测报告》显示,一线城市长期租赁公寓市场已基本普及,北京、上海、广州、深圳的入住率分别为93.0%、89.0%、95.0%和96.0%。据估计,到2020年和2025年,中国的住房租赁市场将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元。

虽然前景看好,但自去年以来,一些长期公寓租赁企业披露了“甲醛房”、“租金贷款”等负面消息,一些企业“爆雷”离开。据不完全统计,多达25位家长因为资金链断裂和管理不善而破产。

中国银行国际金融研究所高级研究员李贾培对《上海金融日报》表示,与住宅投资相比,投资长期公寓回报率较低,风险较高。“前者,资金可以很快归还,收入相对稳定;后者投资回收期长,回报中等,许多项目能够收支平衡是好事。正因为如此,对长期公寓的资金支持相对匮乏。”

为了应对迫在眉睫的融资问题,占据主要市场份额的龙头企业纷纷将目光投向资本市场。近日,国内长期租赁公寓品牌青科公寓(Qingke Plantain)向美国证监会提交了ipo文件,并计划在纳斯达克上市。预计将筹集1亿多美元,并有望成为长期租赁公寓上市的第一股。此外,蛋壳公寓9月份透露,计划最早于今年在美国上市,筹资6亿至7亿美元。自由公寓还表示,正在考虑2020年在美国上市,并计划筹资5亿至10亿美元。

"目前,长期租赁公寓市场面临的核心问题是资金不足。"易居中国研究中心研究中心副主任杨克伟对上海财经报纸表示,“在开发初期,长期公寓吸引了许多社会基金和房地产开发企业进入。然而,无论是蛋壳型、免费型、龙湖型还是万科型,长期租赁公寓行业的盈利模式与这些企业熟悉的高营业额和滚动发展完全不同。”

“例如,wework最近在美国被质疑为估值骗局,最终ipo失败。事实上,在这种情况下,一家“主要房东”的重资产公司坚持被包装成一家技术公司进行估值,最终未被市场认可。杨克威说道。

据报道,wework是一家共享办公公司,其商业模式是通过长期租赁和转换为共享办公空间,以更高的价格出租个人或初创公司。Wework去年年底开始首次公开募股,但其估值和商业模式受到投资者的质疑,并遭遇严重挫折。"虽然案件发生在海外,但国内长期租赁市场也面临类似的困难。"杨克威进一步指出,“总体而言,长期租赁公寓市场仍处于实质性投资阶段。然而,目前长期公寓的最大问题是租金回报率太低。在大量资金进入后,它们在短期内不会有效且有利可图。早期投资的大部分资金是短期资金。在巨大的压力下,企业感到非常焦虑。”

保险资金的进入“仍欠东风”

事实上,为了引导长期资金进入长期租赁市场,政府出台了一系列激励措施来促进银行和保险资金的进入。据悉,目前,五大国有商业银行和几家股份制商业银行已经启动了政府与银行合作、银企合作和创新金融服务的长期住宅租赁。其中,五大银行故意授信总额超过1万亿元。

去年,中国保监会发布《关于保险资金参与长期租赁市场相关事项的通知》,指出如果保险资产管理机构通过债务投资计划、股权投资计划、保险私募股权基金等方式投资长期租赁住房项目,相关登记机构应建立绿色受理登记渠道,优先受理。

“在政策的鼓励下,长期租赁公寓正成为未来房地产开发和改造的方向之一。对于金融机构来说,有必要进入市场布局。但银行增加在这一领域的投资并不容易。”李贾培说,“银行贷款是有要求的。有必要考虑投资收益如何匹配,这与长期公寓的投资特征并不完全匹配。公寓的长期租赁需要长期资金,如股权投资、reits(房地产项目资产证券化)等。保险和股票基金是投资回收期很长的低收益基金,目前是政府鼓励投资长期租赁市场的几种基金。今后,政府可以尝试建立相关机制,促进长期资本更好地参与市场,但仍处于起步阶段,仍需要政策措施的引导。”

“长期租赁公寓市场的健康发展需要大量的长期资金进入。除了ipo,reits是一个相对较好的融资渠道。保险资金的介入非常有利于长期租赁市场的发展。保险资金周期长、成本低的特点有利于长期租赁市场从萌芽、发展到成熟、稳定运行的培育。”杨克威说道。

事实上,自今年以来,长期租赁市场分配保险资金的步伐正在加快。9月21日,在沪港自贸区和新区国企联席交流会上,中国太平洋战略账户部副总经理张任丽透露,他将充分发挥保险投资平台的独特优势,支持新区四大开放产业的发展,共同参与新区公共租赁投资平台的建设。在2019年平安中期业绩会议上,该公司相关官员表示,他们正与地方政府合作,研究如何将数千亿保险资金投入到长期租赁公寓和人才补贴住房等项目中。

复旦大学经济学院副教授、中国保险法研究会会长陈冬梅对《上海财经新闻》表示,自监管机构去年发布通知以来,保险公司进入长期租赁市场的意愿有所提高。“从长远来看,这对保险公司和长期租赁市场都有好处。保险基金作为长期基金,实力雄厚,愿意参与回报稳定、周期长的业务。从长远来看,长期租赁市场确实是一个值得“测试”保险基金的领域。

“总的来说,保险金不是“快钱”,中国的“南水北调”工程和高铁建设等重大资产投资中都有保险金。从某种意义上来说,长期租赁公寓也被视为重资产,短期盈利资金很可能进入,风险企业如果能够把握住市场增长的机会,也有望获得发展机会。然而,这一切的前提是长期租赁市场的规范化发展。”陈冬梅强调,长期租赁市场的现状令保险基金担忧。在海外,住房租赁市场相对成熟,通过建立reits,形成了一套稳定的运营模式,使得保险公司等规避风险的基金敢于投资。然而,中国长期租赁公寓的盈利模式仍不明朗。

杨克威还指出,除了突破保险系统投资的障碍,更重要的是规范长期租赁市场。“除了长期租赁公寓不时暴露的质量问题之外,长期租赁公寓的‘金融化’也是困扰市场发展的一个难题。一些长期租赁企业推出了“租赁贷款”等业务,以长期租赁的形式向租户出租房屋,并以租户的租金或存款为担保,在网上贷款平台上获得更多融资。在这种模式下,相关企业如滚雪球般扩大市场规模,创造垄断地位,短期内提高租金,扰乱市场价格。只有长期租赁市场的顶层设计得到进一步完善,保险公司才能更有信心进入,从而促进市场的稳定发展。”杨克威进一步指出。

“目前,长期租赁市场充满混乱,因此很难通过租赁收入来选择好的项目和匹配以前的投资。即使它运行良好,也将面临长期的困难。”李贾培指出。

值得一提的是,陈冬梅认为,除了直接投资外,长期租赁公寓的风控管理也可能是保险公司未来的重要切入点之一。“长期租赁行业仍不规范,需要完善的管理平台,而保险公司只擅长提供风险管理服务。一方面,通过这种方式,保险公司可以加深他们对长期租赁市场的了解,并进入前端。另一方面,它还可以加快长期租赁市场的标准化,为资本投资创造良好的环境。”陈冬梅说。

来源:上海财经新闻

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